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放宽申领地契下厌恶性行业许可证的安排
物业小知识
|15/11/2024
放宽申领地契下厌恶性行业许可证的安排 从振兴香港经济角度出发，香港政府不断检讨现时各方面的相关政策，以推动经济回到疫情前的水平。有见及此，政府尝试调整对饮食业务监管的政策，令可出租作餐厅的商舖数目增加。 地政总署在二○二三年三月三十一日公布，将申领政府地契下厌恶性行业条款许可证（许可证）的放宽安排，由原先三类扩展至十一类持牌饮食业务。 政府地契如载有厌恶性行业条款，禁止於地段及其处所内经营制糖、油料、售肉、食物供应及旅馆的业务，而相关处所的业主欲经营饮食业务，必须先取得地政总署发出的许可证。 地政总署於二○二一年十一月放宽三类持牌饮食业务申领许可证的安排。相关处所的政府地契即使载有厌恶性行业条款，如已获得以下一类或多於一类由食物环境衞生署（食环署）署长或酒牌局发出的牌照： （i）普通食肆牌照； （ii）小食食肆牌照；及 （iii）酒牌； 便会被视为已获得地政总署发出的许可证，相关处所的业主无须另行申请及缴交有关费用。 为营造更便利的饮食业经营环境，地政总署扩展放宽申领许可证的安排至另外八类持牌饮食业务。如相关处所已获得以下一类或多於一类由食环署署长或酒牌局发出的牌照： （i）烘制面包饼食店牌照； （ii）食物制造厂牌照； （iii）新鲜糧食店牌照； （iv）冰冻甜点制造厂牌照； （v）奶品厂牌照； （vi）烧味及卤味店牌照； （vii）综合食物店牌照；及 （viii）会社酒牌； 同样会被视为已获地政总署发出许可证。 根据新安排在授予任何法定许可证前，需要满足以下三个条件： (1) 相关地段或场所未有取得厌恶性行业条款许可证； (2) 有关地段或场所的拟定用途在五种厌恶性行业中属於一项或多项；和 (3) 有关地段或场所不构成酒店发展的一部分，且在相关法定许可证有效期内应保持不变。 此外，任何许可证不得影响政府租契中的任何条款、《建筑物条例》、《城市规划条例》及其他法例或其他规定，且根据相关的建筑物大厦公契，不得损害其他方的任何权利。 新安排为饮食业营运者无需因为对地契条款了解不足而被迫暂停业务，只要取得相关饮食业务法定牌照，就可减省业界开业所需的时间和成本，尤其省却申请厌恶性行业许可证的行政费及申请时间，从而促进营商环境。只要相关的饮食业务法定牌照维持有效，在新安排下会被视为已获地政总署发出有效的厌恶性行业许可证。然而，如该法定牌照过期或遭吊销，许可证亦会自动失效，而原有政府地契的厌恶性行业条款将恢复适用於相关处所。 新安排对不少持有旧契商舖物业的业主和中小型餐饮业营运者有帮助，过往业主因有忧虑申请许可证需时及繁复而不把物业租予作餐厅用途，相信有关新安排可免除业主的疑虑，使可出租作餐厅的商舖数目增加，以达到刺激香港经济作用。 如有任何疑问和对上述资料有任何查询，欢迎致电 (852) 3514 9357 联络 中原(工商舖) 专业顾问部 产业测量师 陆丽青女士 或 浏览以下网址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
政府刊宪降低旧楼强拍门槛条例及啓动强拍条例小业主支援中心
物业小知识
|18/10/2024
政府于10月10日在宪报刊登《〈2024年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例〉（生效日期）公告》（《生效日期公告》），指定《2024年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例》（《修订条例》）将於2024年12月6日起开始实施。《生效日期公告》将於2024年10月16日提交立法会，进行先订立後审议的程序。 早前，立法会已在7月18日三读通过降低土地强制拍卖申请门槛的条例草案，楼龄达50年或以上私人楼宇，门槛由现时的80%业权降低至70%或65%。另外，立法会於今年7月通过的条例亦会容许小业主在强拍後可继续占用物业不多於6个月。发展局曾於2023年12月公布《2023年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》（《条例草案》），目的为加快私人业权统一作为促进老旧楼宇重建，亦加强支援和保障小业主利益。 新条例按私人楼宇的楼龄，以及所在地区有不同门槛。若楼龄介乎50至59年，并位处长沙湾（覆盖深水埗）、马头角（覆盖九龙城和土瓜湾）、旺角、西营盘及上环、荃湾 、湾仔、油麻地等七个指定地区，条例允许在指定地区内楼龄为50至59年，持有70%业权便可申请强拍；60年或以上，一律降低至65%。在其他非指定地区，介乎60及70年以上旧楼，门槛分别降至70%及65%。若属同一地段旧楼，楼龄达50年或以上，并达到最低强拍门槛，容许合并计算。 市区重建局的附属公司强拍条例小业主支援中心亦在本年8月27日开始为受《强拍条例》影响的旧楼小业主提供全面和到位的支援服务，只向发展局的专责办事处负责，帮助业主明白其法定权利及得到充分保障。 资料来源： １. 《2024 年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例》 发展局https://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/doss/index.html 以上资料只作简单介绍，如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，欢迎致电 (852) 3514 9357联络中原(工商舖)专业顾问部查询或浏览以下网址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/
农业土地如何经城规会申请转做仓库储存用途
物业小知识
|20/09/2024
农业土地如何经城规会申请转做仓库储存用途 当土地改变用途时，除须向地政总署补地价外，同时有机会要向屋宇署申请加建及改建工程，及根据城市规划条例第16条作城规申请。 但我们向城市规划委员会申请时，可能在有附带条件下才获批准。哪牵涉什麽附带条件呢？ 由规划署统筹处理城规申请，他们会将申请分派给各政府部门审视，这些附带条件都是由各政府部门提出，我们团队曾经处理过不少个案由农业土地转做仓库储存用途，当中牵涉到附加条件包括： 1. 遵守 地契条款 (comply with lease conditions) : 以一般农业土地改作仓库储存用途为例，农业土地地契条款通常不允许任何其他用途。透过城规申请时，附加条件通常建议申请者须 申请地契条款修订 (lease modification) 或 申请短期豁免书 (temporary waiver)。 2. 遵守 建筑物条例 (comply with buildings ordinance) : 有机会需要聘请认可人士(authorized person, ap)入则予屋宇署，图则包括 消防设施装置 (fire service installations, fsis)，走火通道 (means of escape, moe)，防火建筑物 (fire resistance construction) 及 无障碍设施(barrier free access)。若发生火灾，出入口应足以供消防车进入。 若该申请处所同时牵涉 僭建物(unauthorized building works, ubws)，认可人士须在图则上表明该僭建物将会拆除，或要求申请相关小型工程(minor works)拆除僭建物，令城规申请获批的可能性提高。 3. 呈交 消防设施装置建议书 (fsis proposal) 予规划署转交消防处审批，申请人需要聘请注册消防承办商(registered fsi contractor)安装新加消防设施或维修现有消防设施，有关消防设施完工时，注册消防承办商会转交相关消防证书予规划署处理，如牵涉安装新加消防设施及改动消防图则，须递交消防装置图则表格fsi/314a；如牵涉维修现有消防设施，须递交消防装置及设备证书表格fs251。 除了要履行以上提到的条件，因个别个案有额外的附加条件要履行。如果过了申请期限还未办妥，将会有什麽後果？ 後果是城市规划委员会会取消相关城规申请，城市规划委员会亦不会主动作另行通知。如果申请者有意办妥城规申请，建议尽早聘请相关专业团队，包括认可人士(authorized person, ap)，注册消防承办商(registered fsi contractor)及产业测量师(general practice surveyor)处理及履行各样附加条件。 如果最终都不能如期履行附加条件，申请者至少要早於限期前六个星期，提出延期申请，城市规划委员会会根据申请者提供的相关文件作出延期处理。 以上资料只作简单介绍，当中申请程序较为复杂，不可以一概而论。 如有任何疑问和对上述资料有任何查询，欢迎致电 (852) 3514 9357 联络 中原(工商舖) 专业顾问部 产业测量师 陆丽青女士 或 浏览以下网址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
浅谈土地契约续期
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|23/08/2024
《政府租契续期条例》《条例》自 2024 年 7 月 5 日起实施，《条例》设立了租契续期的新法定机制，由地政总署定期在租契到期前，於政府宪报刊登公告，公布租契是否获续期。 当中，地政总署署长会继续行使政府完全酌情决定权，在每批适用地契到期前六年，於政府宪报刊登「续期公告」为有关地契续期。 l 公告会表明在指明时间范围内到期的适用地契，除非被列於同日刊登的「不予续期列表」，否则均获续期50年而无须补地价，但须每年缴纳相当於有关土地每年评估的应课差饷租值百分之三的地租。 l 通过上述「续期公告」，地契原有的产权负担、权益及权利（例如按揭）将自动过渡至续期的年期而不受影响。业权人无须办理任何手续及签立续期文件。 条例适用於在2024年7月5日或之後到期而没有续期权利的一般用途租契(「适用租契」)，即一般商业、住宅、工业用途租契，不包括短期租约及特殊用途租契。 地政总署亦刊登首份「续期公告」，涵盖於今年7月5日至2030年12月31日到期的地契，有关地契全部获得续期，涉及376个地段，包括309个位於九龙、以油尖旺区为主，及67个位於香港岛的地段。地政总署亦会於今年底刊登下一份「续期公告」，涵盖2031年到期的地契。 资料来源： １. 政府新闻公告 https://www.info.gov.hk/gia/general/202407/04/p2024070400669.htm 以上资料只作简单介绍，如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，欢迎致电(852)35149357联络中原(工商舖)专业顾问部查询。
延长放宽工业大厦地契豁免书申请的期限修订
物业小知识
|19/07/2024
延长放宽工业大厦地契豁免书申请的期限修订 发展局在今年一月二十六日宣布延长放宽现有工业大厦地契豁免书申请的安排，期限至二零二五年一月三十一日。 该安排能够继续推动市场善用珍贵的土地资源，在现有工业大厦内提供各相关行业所持续需要的楼面面积，以配合香港现时的社会和经济需要，及更有效地解决旧时代留下的消防安全和违规使用的问题，而对有关安排，市场的反应亦普遍正面。 活化工业大厦计划 在《2018年政府施政报告》公布重啓活化工业大厦计划，发展局於二零一九年二月一日落实放宽地契豁免书申请的安排以活化及善用现有工业大厦，在五年期限内，准许将现有工业大厦用作某些非工业用途，而无须另行向地政总署申请地契豁免书及缴付豁免书费用，但这些用途必须属规划制度下的经常准许用途，并无须作出规划申请。 为了善用没有进行整幢改装或重建的现有工业大厦(大部分现有工业大厦按已订立的地契限於用作工业用途)，城市规划委员会多年来数次放宽它们的经常准许用途，以涵盖一些非工业用途。 在没有放宽工业大厦地契豁免书申请前，如工业大厦业主欲将有关单位作经常准许的非工业用途，该业主(或获授权人士)须先向地政总署申请短期豁免书，以豁免该单位的地契限制。除非根据任何现行政策获得豁免，否则申请人须缴付豁免书费用(如申请获批)和行政费。 豁免用途种类 单位可用作以下五项特定的非工业用途，前提是有关用途必须已经在适用於该用地的分区计划大纲图上属於「第一栏」的经常准许用途： - 艺术工作室； 指纯粹用作绘画、雕塑、陶艺及其他艺术画和艺术品等创作的工作场地，以及艺术表演的排练场地。不包括任何用於教授艺术或其他科目(该类用途视作「学校」用途)；住宅用途的处所；或向处所经营者、拥有人及租户以外的人士提供排练场地。 - 办公室（影音錄制室）； 指任何只用於影音录制和小规模电影制作的处所。 - 办公室（设计及媒体制作）； 指任何用於媒体的设计和制作工作的处所，但不包括独立式的播音室、电视制作室及／或电影制作室。 - 办公室（设计及媒体制作公司、印刷及出版业、电影公司和与电影业有关的行业组织）； 指任何用作商业事务，以及进行文书、行政、文件和其他与商务或工业有关工作的处所。就本许可而言，只有「特定创意产业」(即设计及媒体制作公司、印刷及出版业、电影公司和与电影业有关的行业组织 )使用的办公室才纳入本许可的涵盖范围。为免生疑问，本许可不包括任何播音室、电视和／或电影制作室、电影院、戏院或博物馆。 - 研究所、设计及发展中心； 指任何用於研究和设计新产品和经大幅修改的产品或工业程序，以及研究和发展资讯科技及电讯技术的处所。就本许可而言，准许用途亦包括从事创新科技研究和设计的公司使用的处所。 考虑到公共安全，上述许可涵盖的用途不包括直接提供服务或货品以吸引公众到访的用途或活动，例如营运兴趣班、展览会及销售活动，或向处所经营者、拥有人及租户以外的人士提供排练场地，而且放宽现有工业大厦地契豁免书申请的条款及条件节维持不变。 延长放宽工业大厦地契豁免书申请的期限修订有以下好处︰ 1. 此措施令工业大厦的业主有更充足的时间，处理因为业权分散而难以在短期内重建或整幢改装的工业大厦的问题，在合理及安全的情况下同时用作工业及非工业用途。降低买家买入工业大厦後的风险，増加工业大厦的成交。 2. 以往香港一直有投资艺术和科研的需要，在有效延长放宽使用工业大厦的情况後，投资门槛有助降低，间接轻微解决投资艺术和科研的成本问题。 如对上述资料有任何查询，欢迎致电 (852) 3514 9357 联络 中原(工商舖) 专业顾问部 产业测量师 陆丽青女士 或 浏览以下网址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/
简述新田科技城分区计划大纲草图
物业小知识
|21/06/2024
城市规划委员会于三月公布更新版的新田科技城分区计划大纲草图，展示发展新田科技城中新田／落马洲地区的蓝图。城规会亦修订了牛潭尾分区计划大纲核准图和米埔及锦绣花园分区计划大纲核准图。 新田科技城规划区占地约1,004公顷，包括牛潭尾大纲核准图北面主要是棕地的土地，以及其他未有法定图则涵盖的土地。规划区北面以深圳河及三宝树湿地保育公园为界，东北至河套区的港深创新及科技园，东接古洞北新发展区及麒麟山，南达牛潭尾地区、新田军营和潭尾军营，西至米埔地区。 土地用途预算如下： - 定用途的用地，面积共约313.24公顷，划为「其他指定用途」地带，分别用作「创新及科技」、「混合用途」、「文化和社区用途及配套用途和设施」及「物流、贮物和工场」等，而当中「创新及科技」用途地带的面积占约210公顷。 - 约4.78公顷的土地划为「住宅（甲类）」地带 - 约78.48公顷的土地划为「乡村式发展」地带 - 约56.52公顷的土地划为「政府、机构或社区」地带 - 约55.88公顷的土地划为「休憩用地」 - 约207.29公顷的土地划为「绿化地带」 - 约139.36公顷的土地划为「自然保育区」地带 关於新田科技城的发展参数，当中公营房屋用地的最高住用地积比率为6.5，私营则为6.0；科创用地的最高地积比率达6.0。新田科技城估计提约50,000个房屋单位和6,400人才公寓单位。此外，新田科技城将合共创造165,000个或以上职位，再加上港深创科园提供约50,000职位。 环境保护署于近日宣布有条件批准新田／落马洲发展枢纽的环境影响评估报告，条件包括提交各项详细设计和实施计划、在三宝树湿地保育公园及生态友善鱼塘开始建造前，不可进行填塘工程，以及尽快成立环境监测小组等。发展局则表示目标在今年底展开工程。 资料来源 １. 城市规划委员会https://www.tpb.gov.hk/tc/index.html 以上资料只作简单介绍，如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，欢迎致电(852)35149357联络中原(工商舖)专业顾问部查询或浏览以下网址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
印花税知多d
物业小知识
|17/05/2024
印花税修订知多d 香港地少人多，不少人一生都梦想购买住宅物业，所以印花税（住宅物业）是一个常见的税项。 政府在今年二月二十八日宣布新一份《财政预算案》，即日起全面撤辣，所有住宅物业交易毋须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。 政府去年十月二十五日宣布，有关额外印花税的适用年期由三年减至两年；买家印花税和新住宅印花税的税率由15%减至7.5%；暂免外来人才在香港购置住宅物业时需缴付买家印花税及新住宅印花税（先免後缴）。当中「先免後徵」深受欢迎，已有超过500宗申请获批，证明香港对外来人才的吸引力。 什麽是印花税？ 根据税务局的定义，印花税是任何参与房地产交易的相关人士向政府缴纳的销售税款。修订税项前的税项分为以下三种︰ a. 从价印花税是由买家支付跟从价值而徵收的印花税 「首置印花税」仅限香港永久居民买家，在交易时如未曾持有或只持有一项物业并打算楼换楼，按规定$300万或以下物业只需付$100印花税，$300万以上物业付1.5%至4.25%；「非首置印花税」仅限非香港永久居民、香港永久居民但持有其他物业、用公司名义买楼。 b. 买家印花税是在从价印花税上额外再加的第二重印花税 徵收没有香港永久居民身份的买家7.5%的税项。 c. 额外印花税是为遏止买家在短期内再次转售炒卖的後续追加税款 如买家放售物业时持有不足3年，便需缴付10%至20%的额外税款。 住宅买入後6个月内转售徵税：20%；住宅买入後6-12个月内转售徵税：15%；住宅买入後12-36个月内转售徵税：10% d. 新住宅从价印花税(双倍印花税) 由於当年未能抑揭炒卖，政府将税加至划一徵7.5%，便是新住宅印花税。 「减辣」措施悭税几多? 以下是修订税项後的好处︰ 1. 在不用缴付楼价10 - 20%的「额外印花税」情况下买卖单位，此措施令陷入财困的业主即时松绑，加快买家和卖家的决定和降低买家入巿风险。 2. 在不用缴付楼价各7.5%的「买家印花税」及「新住宅印花税」情况下买卖单位，帮助本地投资客及外来人士置业。以非专才外地人购买楼价$700万物业为例，减辣前需缴付「买家印花税」及「新住宅印花税」各7.5%，税款达$105万。措施放宽後，不用缴付$105万税款，有助重新启动市场买卖。 3. 以往香港市民和外地专才普遍租住单位解决住屋需要，在不用再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税後，置业门槛大幅降低，料「转租为买」带动住宅物业交投，间接解决房屋问题。 如对上述资料有任何查询，欢迎致电 (852) 3514 9357 联络中原(工商舖) 专业顾问部 产业测量师 陆丽青女士或浏览以下网址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/
优化强制验楼计划及修订《建筑物条例》
物业小知识
|18/04/2024
近日发生三级火的佐敦华丰大厦，楼龄60年，当中劏房及宾馆林立，亦有僭建物问题。屋宇署证实该厦早於6年前已收到强制验楼令，16年前已收到消防安全指示，但涉及验楼令与消防安全改善工程至今仍未进行。截至去年底，屋宇署表示全港未遵从消防安全指示的楼宇数目多达9,578 幢，以油尖旺区最多，有 1,843 幢，占总体数字近二成。发展局表示现仍有约2,700幢尚未遵办强制验楼通知的楼宇。 发展局预计将在本年第二季推出优化强制验楼计划的新评分标准，更着重楼宇外部构件，「三无大厦」会获分配更高分数，而总分较高的楼宇会获发验楼通知。修订评分将更着重楼宇外部构件，因其构成更大公众安全风险，若涉及轻微楼宇破损或失修楼宇的举报或紧急举报，如外部构件，将获分配更多分数。评分愈高，其构成的风险愈高。本港现有约1.2万栋楼宇，符合强制验楼计划的条件，但未被选为目标楼宇。其中近三成楼龄达50年或以上。 局方表示可以更精准识别每年600幢须发出验楼通知的目标楼宇。 发展局亦建议推行特别无人机勘察行动恒常化，将针对潜在风险较高楼宇，每年巡查360幢楼宇，并由政府承建商进行紧急修葺工程。 市区重建局於本月正式推出全新「预防性维修资助计划」，目的推动业主为大厦制定周期性的保养计划并为楼宇进行周期性维修保养同时，更引入预防性措施以减慢楼宇老化速度。计划分两个阶段为业主提供两项资助，第一阶段就业主制作「楼宇保养手册」提供支援，而第二阶段则鼓励业主设立特别基金（基金）。 屋宇署现在正检讨《建筑物条例》下违反验楼通知的罚则，本年度将会向立法会提交提高罚则及简化检控程序的《建筑物条例》修订法例建议。根据现在《消防安全（建筑物）条例》（下称条例）的规定，任何人无合理辩解而没有遵从法定指示，即属犯法，可处第四级罚款即 25,000 元，并可就该指示持续未获遵从的每日另处罚款 2,500 元。 资料来源 １. 屋宇署https://www.bd.gov.hk/tc/index.html ２. 香港法例第123章 - 建筑物条例 以上资料只作简单介绍，如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，欢迎致电(852)35149357联络中原(工商舖)专业顾问部查询。
迷你仓定义及监管知多d
物业小知识
|23/02/2024
香港寸金尺土，不少人都会租用迷你仓去摆放私人物品或者杂物。这是一个常见解决家居不够地方用的处理方法。 根据屋宇署的定义，迷你仓是指提供独立自存仓的处所，供个人贮存家居物品，或供小商户贮存存货或档案记录。 以下是屋宇署对营运迷你仓最新的规管准则: 迷你仓的最长行走距离为何？ 适用於迷你仓的一般规定为： a. 由处所最尽头处至一点（从该点可选择其他出口）的尽头路行走距离最长为18米。 b. 由任何一点至最近的防护出口的最长行走距离（包括尽头路行走距离）为36米。 c. 由任何一道逃生楼梯通往另外任何一道逃生楼梯的出口路线最长为48米。 贮存仓之间通道的最小净阔度为何？ 贮存仓之间的通道是出口路线的一部分，其净阔度不应少於《消防安全守则》表b2的规定，即最小达1 050毫米（不包括任何门的摆幅）。因应迷你仓的运作模式和火警风险，以下安排可获接受： a. 就实用楼面面积不大於5平方米及装上自动关闭仓门的贮存仓，其仓门摆幅与墙壁或通道另一边的门的摆幅之间的最小净阔度为750毫米。 b. 就实用楼面面积不大於1.5平方米及装上自动关闭仓门的贮存仓，而其仓门可开启至紧贴毗邻墙壁／贮存仓及不会阻碍通道另一边的门的摆幅，则量度通道的净阔度时无须考虑该门的摆幅。 屋宇署会对迷你仓内的违规情况采取什麽执法行动？ a. 如发现目标迷你仓内的消防安全建造（例如逃生途径、耐火结构及消防和救援进出途径方面）违规，屋宇署会根据《建筑物条例》（第123章）向目标迷你仓单位业主发出法定命令，要求进行纠正工程，并将命令於土地注册处注册，即俗称「钉契」，以让公众透过查册知悉有关违规事项。 b. 屋宇署亦制备了「没有明显违规的目标迷你仓名单」，有关名单会在每个月的第一个星期三更新，以增加执法行动的透明度。 城市规划委员会和地政总署亦对迷你仓有进一步的演绎。 据城市规划委员会的《词汇释义》，迷你仓属於「非污染工业用途」，在「工业」地带或「其他指定用途」注明「商贸」（「商贸」）地带内，规划上均属经常准许的用途。换言之，位於「工业」或「商贸」地带内的工厦，只要符合地契条款或已取得豁免书（包括整幢改装工厦的特别豁免书），均可用作「迷你仓」。然而，个别工厦业主是否将工厦用作经营「迷你仓」属市场主导的商业决定。 因地契有很多种，在判断工业大厦经营迷你仓是否违反地契，地政总署会作实地视察，因应迷你仓的实际运作情况及所涉地段地契的条款才能作判断，不能一概而论。举个例子，以位处工业大厦的「迷你仓」，若有关地契订明该地段只可作「工业」用途，经营货仓（包括「迷你仓」）一般是违反地契。如果地契列明可作「工业及/或仓库」用途，经营迷你仓则不违反地契。 倘若出现违反地契的情况，地政总署会以地主身分，采取行动，执行契约条款，当中不涉及检控。署方会向业权人发出警告信，要求纠正违契事项。如业权人於限期内未有作出纠正，署方会将警告信於土地注册处注册，即俗称「钉契」。在这情况下，公众可以透过查阅土地注册处的资料，知悉有关物业的违契事项。 如对上述资料有任何查询，欢迎致电 (852) 3514 9357 联络中原(工商舖) 专业顾问部 产业测量师 陆丽青女士或浏览以下网址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/
简述政府修订强拍门槛的条例草案
物业小知识
|26/01/2024
发展局於2023年12月公布《2023年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》（《条例草案》），以更新及精简《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（第545章）下的强制售卖（强拍）制度，目的为加快私人业权统一作为促进老旧楼宇重建，亦加强支援和保障小业主利益。相关的条例草案已於1月10日提交立法会进行首读和二读。 政府建议－法例修订 １. 降低强拍申请门槛（针对有较迫切重建需要的旧区） 把楼龄达50年或以上私人楼宇的门槛，由现时的80%降低至70%或65%，根据楼龄组别 (即50至59年；60至69年; 以及70年或以上，而楼龄越高，门槛就会越低) 以及楼宇地点 (就同一楼龄组别的楼宇而言，位於指定地区的楼宇的门槛会较低)而定。 而选定指定地区时，亦将考虑： (i) 有关地区内楼龄达50年或以上的楼宇数目；及 (ii) 有关地区内接获强制验楼通知的楼宇数目。 政府建议在《条例草案》中设定首批「指定地区」*，包括有： (1) 长沙湾 (所属大纲图亦覆盖深水埗)； (2) 马头角 (包括九龙城和土瓜湾）； (3) 旺角； (4) 西营盘及上环； (5) 荃湾； (6) 湾仔；及 (7) 油麻地 *按分区计划大纲图覆盖的地区较多符合上述(i)及(ii)，并定期检讨指定地区，及後由发展局局长订立附属法例，订明指定地区的修订。 另外，为加快非工业地带转型，《条例草案》亦建议位於非工业地带而楼龄达30年或以上的工业大厦，其强拍申请门槛由现时80%降至70%。 政府建议的强拍申请门槛表： 私人楼宇的楼(年) 现行的门槛 二零二二年十一月原建议的门槛 《条例草案》建议的门槛 「指定地区」 「非指定地区」 90% (不论地点) 90% (不论地点) 90%(不论地点，与现行安排相同) 50至59 80％(不论地点) 70%(不论地点 ) 70% 80% (与现行安排相同) 60至69 65% 70% 70 60%(不论地点 ) 65% (不论地点) ２. 提供更多弹性给予涉及多个毗邻地段的申请，以促进较大规模的重建 i． 容许两个或以上邻接的地段，即使没有共用楼梯亦可应用平均份数安排*； ii． 容许把其已拥有全部业权的地段纳入涉及多个毗邻地段的申请；及 iii． 规定同一申请中的多个毗邻地段须一并重新发展。 *在应用「平均份数安排」及计算适用的申请门槛时，政府建议采用计算地段面积在内的加权平均法。 ３. 精简强拍制度的法律程序 i. 对於楼龄50年或以上的楼宇，在所有相关少数份数拥有人不反对的情况下，免除证明根据法例所载理由； ii. 审裁处在考虑是否作出售卖令时仍会沿用一贯的办法，参考过去的案例，来决定建筑物的「龄期」及或「维修状况」；及 iii. 审裁处增拨司法人手资源，包括开设两个常额司法职位。发展局专责办事处亦会协助申请人与少数份数拥有人进行调解。 ４. 加强对受影响少数份数拥有人的支援 i. 容许作为自住业主的少数份数拥有人在强拍後，可继续居於其物业内不多於六个月，与租客在地段售出後可居住的时间一样； ii. 发展局准备於2024年内设立专责办事处，为受影响的少数份数拥有人提供一站式的加强支援服务，包括法律权益及一般查询，独立估值服务以及法律和其他专业服务转介，目的是爲促成更多成功的调解个案以减少诉讼；及 iii. 推出政府作担保的贷款专项计划，为合资格的少数份数拥有人提供过渡贷款，针对在处理强拍诉讼时所产生的合理专业费用。 《条例草案》能有效地提高本港土地资源运用，以促进老旧失修楼宇的重建，特别是更多大型的相连接地段重建项目，而一些少数份数业主亦能因而受惠。未来在放宽强拍门槛後，申请数量将会有所增加，政府应持续增拨预算及司法人手资源以应付及加快申请程序。政府亦应对一些受影响少数份数拥有人提供合适的保障及支援。期望未来条例能加快推行及进一步延伸到其他区域。 资料来源： １.《2023年土地(为重新发展而强制售卖)(修订)条例草案》 ２. 发展局https://www.devb.gov.hk/tc/home/index.html 以上资料只作简单介绍，如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，欢迎致电 (852) 3514 9357联络中原(工商舖)专业顾问部查询或浏览以下网址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/
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